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No entanto, estes métodos apresentam uma limitação: não consideram o estado de conservação
do bem, observando unicamente a sua idade.

Heidecke apresenta uma tabela, a seguir reproduzida, onde se apresenta a depreciação para
nove categorias de estado de conservação, sem, no entanto, considerar a vida útil e a idade.
Depreciação Física – Heidecke

Adaptada de MOREIRA (1997:230)

Estado Estado da construção Depreciação
Estado 1 Novo 0,00%
Estado 1,5 Entre novo e regular 0,32%
Estado 2 Regular 2,52%
Estado 2,5 Entre regular e reparos simples 8,09%
Estado 3 Reparos simples 18,10%
Estado 3,5 Entre reparos simples e importantes 33,20%
Estado 4 Reparos importantes 52,60%
Estado 4,5 Entre reparos importantes e sem valor 75,20%
Estado 5 Sem valor 100,00%
Cabe observar que segundo NETHER (2002) o critério de Heidecke considera

(a) um bem regularmente conservado deprecia-se de modo regular, enquanto um bem mal
conservado deprecia-se mais rapidamente;

(b) a depreciação é a perda de valor que não pode ser recuperada com gastos de manutenção.

Visando aprimorar o cálculo da depreciação física, surgiu o Método combinado de Ross-
Heidecke, o qual quantifica a depreciação, em termos percentuais, considerando a idade, a vida útil
e nove estágios (1 a 5, acima descritos) de conservação do bem.

Este percentual deve ser aplicado ao valor depreciável, que é a diferença entre o custo de
reprodução da benfeitoria e o seu valor residual.
Depreciação Física / Tabela Ross-Heidecke (%)

Estado de Conservação

IDADE 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5 5
2 1,02 1,05 3,51 9,03 18,9 33,9 53,1 75,4 100,0
4 2,08 2,11 4,55 10 19,8 34,6 53,6 75,7 100,0
6 3,18 3,21 5,62 11,1 20,7 35,3 54,1 76 100,0
8 4,32 4,35 6,73 12,1 21,6 36,1 54,6 76,3 100,0

10 5,5 5,53 7,88 13,2 22,6 36,9 55,2 76,6 100,0
12 6,72 6,75 9,07 14,3 23,6 37,7 55,8 76,9 100,0
14 7,98 8,01 10,3 15,4 24,6 38,5 56,4 77,2 100,0
16 9,28 9,31 11,6 16,6 25,7 39,4 57 77,5 100,0
18 10,6 10,6 12,9 17,8 26,8 40,3 57,6 77,8 100,0

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